Развитие первичного рынка недвижимости способствует повышению качества жизни, благоустройству городской среды. Трудно переоценить его влияние на общее экономическое положение в Санкт-Петербурге. В настоящий момент рынок характеризуется высоким уровнем конкуренции и перед его игроками стоит первоочередная задача создания конкурентоспособных проектов. Рецепт создания востребованного рынком объекта прост: проект должен формироваться с учетом предложения конкурентов (бенчмаркинг), анализа клиентов (покупателей недвижимости) и анализ спроса со стороны потенциальных покупателей. Если первые два инструмента - общепринятая практика строительных компаний и агентств недвижимости, то изучению спроса отводится мало внимания.

Специалисты Департамента маркетинга и стратегии Группы компаний «Развитие» завершили исследование по оценке платёжеспособного спроса со стороны физических лиц на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Сбор информации осуществлялся по общегородской репрезентативной выборке. Выборка квотировалась по возрасту и районам проживания респондентов. Размер выборки составил 3000 респондентов.

В рамках данной работы исследовались вопросы, отражающие текущее состояние рынка, планируемые варианты жилищных условий, предпочтения по районам приобретения недвижимости, критерии выбора недвижимости, требования к будущему жилью и много другое.

В ходе опроса выяснилось, что 62% респондентов не удовлетворены текущими жилищными условиями.

50% респондентов планируют улучшение жилищных условий, 8% планируют покупку недвижимости с иной целью.

Интересны результаты анализа мотивов приобретения недвижимости «с иной целью»: 20% респондентов (от числа планирующих покупку с иной целью) отмечали, что рассматривают покупку как вложение средств, 4% планируют сдавать квартиру в аренду, остальные планируют покупку для детей/близких родственников.

Среди респондентов, планирующих приобретение недвижимости, 56% предпочитают покупку на первичном рынке.

В рамках исследования маркетологи выясняли, какие характеристики в наибольшей степени влияют на выбор недвижимости. Независимо от сегментов, лидируют такие показатели как стоимость, район, близость метро (для покупателей недвижимости элитного класса данный показатель также является важным, так как подразумевает наличие развитой инфраструктуры района) и характеристики квартиры. В наименьшей степени влияет на выбор жилья однородность социальной среды. Этот факт остается неизменным на протяжении нескольких лет. Причем, даже покупатели дорогих квартир не интересуются, какие люди живут в домах по близости.

Собственно, в Петербурге еще и не сложились четко ограниченные зоны проживания людей с одинаковым уровнем доходов или социальным статусом.

Да и исторически, Петербург был довольно «демократичным» городом: в центре цена на квартиру часто зависела от этажа, так, что в одном доме жили совершенно разные люди.

Лидирующие позиции, с точки зрения, объемов потенциального строительства занимают Приморский и Выборгский районы. Среди южных районов наиболее востребована недвижимость в Красносельском и Московском. Чаще всего петербуржцы предпочитают не переезжать в другие районы, а покупать квартиры в том же районе, где и живут.

Основным требованием петербуржцев к району застройки является близость продовольственных магазинов, школ и торговых центров.

Для респондентов, планирующих приобретение недвижимости на первичном рынке, желательно наличие на первом этаже дома продовольственного магазина и аптеки, а так же предприятий сферы обслуживания.

По типу конструкции наибольшей популярностью пользуются кирпично-монолитные и кирпичные дома. Некоторые типы домов (панель-монолит и др.) остались «за кадром», что связано с низким уровнем информированности петербуржцев о современных технологиях домостроения.

Реальный спрос

Несомненно, часть ответов демонстрируют принципиальную необходимость улучшения жилищных условий и долгосрочные планы, а не реальный платежеспособный спрос.

Поэтому, при обработке количественных данных по первичному рынку исследователями было задано ограничение: анализировались ответы респондентов, планирующих приобретение недвижимости в ближайшие 5 лет со среднемесячным душевым доходом не менее 18 тыс. рублей.

Таких респондентов оказалось 8% от выборки, или, при переносе данных на Генеральную совокупность – 143 тысячи петербургских семей.

Для более детального описания рынка, исследователи условно выделили 3 основных сегмента: эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс. 81% респондентов, планирующих приобретение недвижимости, отдают предпочтение жилью «бизнес-класса», это самый многочисленный сегмент, а, следовательно, и наиболее интересный с точки зрения застройщиков и прочих операторов недвижимости.

В ходе опроса были выявлены предпочтения петербуржцев по характеристикам квартир: оптимальные размеры квартир, планировки, инфраструктура дома и т.д.

В целом, респонденты плохо осведомлены о современных «начинках» домов и настроены довольно консервативно. Конечно, характеристики выбираемых домов целиком зависят от покупательной способности. Однако, даже респонденты, планирующие приобретение элитного жилья, затруднились дать ответ о необходимости оптоволоконных линий коммуникаций, выделенной линии Интернет, центрального кондиционирования и т.д.

Большинство респондентов отметили необходимость подземного паркинга или охраняемой открытой парковки.

Прочие характеристики будущих квартир зависят от сегмента.

• Эконом-класс

Наибольшим спросом среди респондентов пользуются однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Оптимальная площадь для однокомнатных квартир составляет 48 м.кв., для трехкомнатных – 80 м.кв.

Рекомендуемая площадь кухни составляет 11-12 м.кв.

83% респондентов отметили необходимость подсобных помещений.

Счетчики электроэнергии должны быть стандартные.

29% предпочитают обслуживание ТСЖ, остальные – затруднились ответить.

• Бизнес-класс

Наибольшим спросом среди респондентов пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Оптимальная площадь для двухкомнатных квартир составляет 65 м.кв., для трехкомнатных – 91 м.кв.

Рекомендуемая площадь кухни составляет от 12 до 15,2 м.кв.

Большинство потенциальных покупателей квартир бизнес-класса предпочитают одноуровневую планировку. Высота потолков – 3 м.

65% респондентов отметили необходимость подсобных помещений.

57% респондентов предпочли двухтарифные счетчики электроэнергии.

21% предпочитают обслуживание управляющей компании, 18% - ТСЖ.

• Элитный класс

Наибольшим спросом среди респондентов пользуются трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Оптимальная площадь для трехкомнатных квартир составляет 95 м.кв., для четырехкомнатных – 135 м.кв.

Рекомендуемая площадь кухни составляет от 15 до 18 м.кв.

30% потенциальных покупателей квартир элитного сегмента предпочитают многоуровневую планировку. Высота потолков – 3 м и выше. 40% респондентов отказались от подсобных помещений. 64% респондентов предпочли двухтарифные счетчики электроэнергии. 25% предпочитают обслуживание управляющей компанией.

Говоря об условиях приобретения недвижимости, среди респондентов, планирующих в ближайшие пять лет покупку квартиры на первичном рынке со среднемесячным доходом от 18 тыс. рублей на одного члена семьи, 35% готовы единовременно выплатить всю стоимость, 22% – собираются участвовать в долевом строительстве, выплачивая стоимость будущей квартиры в рассрочку. Необходимо отметить, что 29% респондентов хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием. В абсолютных показателях - 42 тыс. домохозяйств.

Данный факт демонстрирует позитивные ожидания потенциальных покупателей относительно развития рынка услуг ипотечного кредитования. Однако, учитывая темпы роста этого рынка, в ближайшие годы спрос на услуги ипотечного кредитования будет значительно опережать предложение.