ВЛОЖЕНИЯ В ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: ДА ИЛИ НЕТ?!

С 2001 по 2006 гг. размер иностранных инвестиций в российскую недвижимость вырос в 54 раза; по прогнозам экспертов рост вложений в ближайшем будущем будет продолжаться. Частные российские инвесторы также не хотят упускать свою выгоду – следствием рыночного «бума» летом 2006 г. явилось рекордное количество сделок купли-продажи жилых квартир с целью извлечения прибыли. Cейчас, когда рынок близок к стабилизации, инвесторы все больше проявляют интерес к первичному рынку недвижимости в ближайших районах Ленинградской области с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой: доходность вложений в загородные квартиры уже значительно превышает доходность инвестиций в квартиры с теми же характеристиками в черте Санкт-Петербурга.

В противовес падению покупательской активности по отношению к квартирам эконом-класса в черте Санкт-Петербурга, имевшему место в последние несколько месяцев, сегодня наблюдается стабильный рост спроса на квартиры в домах Ленинградской области. Эта тенденция обусловлена несколькими существенными факторами рынка жилой недвижимости, в частности, ощутимой разницей в цене на квартиры в пригороде и в черте города, благоприятной экологической обстановкой ближайших районов области, уровнем развития инфраструктуры, сравнимым с городским. Кроме того, важная роль отводится транспортной доступности места застройки: ведь большинство проживающих в многоквартирных домах Ленобласти работают в Санкт-Петербурге. Иными словами, ближайший пригород, сравнимый по удаленности от центра со спальными районами, обладает рядом преимуществ перед последними в глазах покупателей квартир, при этом оставаясь гораздо более «подъемным» по цене. Естественно, в свете последних событий на рынке недвижимости, люди все больше интересуются жильем в пригороде; границы области становятся все более размытыми – мегаполис расползается вширь, перенимая опыт большинства крупных европейских городов.

Купить, чтобы продать

Вместе с тем, не стоит забывать, что покупка жилья – это не только обеспечение стабильного тыла на много лет вперед, но и одно из самых привлекательных направлений для инвесторов. Вложение в недвижимость с целью извлечения прибыли –нормальная практика для развитых зарубежных стран, и Россия здесь не может стать исключением. Летом 2006 года с целью преумножения средств в Санкт-Петербурге было совершено рекордное число покупок квартир как на первичном, так и на вторичном рынках, и, по понятным причинам, эти вложения окупились с лихвой. Сейчас, когда на рынке наблюдается стабилизация цен, а переоцененные во время «бума» квартиры возвращаются к своей нормальной стоимости, сделать быстрые деньги на покупке жилья в черте города становится все труднее и труднее.

Другое дело – рынок областных квартир. Существенное смещение спроса на жилье эконом-класса в пригороды, и предрекаемое аналитиками сохранение этой тенденции в ближайшие несколько лет сделали инвестиции в загородную недвижимость наиболее привлекательными. Чтобы заработать на перепродаже, по мнению экспертов, наиболее интересны квартиры в новых домах в ближайших к Санкт-Петербургу районах Ленобласти — такие объекты будут дорожать быстрее. Особенно привлекательны в этом смысле районы, где планируется улучшить инфраструктуру и транспортную сеть.

Отдай рубль – получи два

На что же могут рассчитывать инвесторы, решившиеся на вложение средств в квартиру в пригороде?

Возьмем в качестве примера строительство микрорайона жилых домов «Новые Колтуши». Место застройки, – Всеволожский район, – сегодня можно считать относящимся к одним из самых привлекательных мест для инвесторов, что объясняется выгодным месторасположением и хорошей экологией.

Cравним изменения цен по этапам строительства в черте Санкт-Петербурга и в микрорайоне «Новые Колтуши».

Цена за 1 кв.м. на момент начала строительства домов в Колтушах ориентировочно составляет 1000 у.е. (у.е.=30 руб.), а на момент окончания строительства поднимается до 1750 у.е. Соответственно, прирост цены составляет около 70%. Цена на аналогичные квартиры в Санкт-Петербурге, как правило, начинается от 1900 у.е. и к моменту сдачи дома возрастает до 2300 у.е. прирост – 24% (диаграмма №1).

Помимо существенной разницы в ценах как на начальных сроках строительства, так и к моменту готовности домов, наблюдается и различие в темпах роста цен: если в момент начала продаж цены в Санкт-Петербурге и Колтушах отличаются почти в два раза, после сдачи дома госкомиссии разница достигает лишь 40%.

Естественно, такая динамика цен напрямую влияет на доходность вложений в квартиры. Рассмотрим пример покупки квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге и Колтушах, взяв за основу цены, указанные выше, и выясним, сколько же получит инвестор в качестве прибыли в абсолютном значении, купив квартиру в начале строительства дома и продав ее после сдачи дома.

Видно, что если вложения в квартиры в Колтушах сегодня приносят 70% прибыли инвесторам (35 тысяч условных единиц), то в случае покупки квартир в Санкт-Петербурге прибыль составляет лишь 24% (22,5 тысяч условных единиц).

Сравним годовую доходность вложений 1000 у.е. в квартиру в Колтушах и квартиру в Санкт-Петербурге, по результатам сравнения становиться ясно, что среди альтернативных видов вложений самое доходное – инвестиции в квартиры в Ленинградской области: годовая доходность вложений 1000 условных единиц в квартиры в Колтушах составила приблизительно 54%, в квартиры в Санкт-Петербурге – 22% (диаграмма №2).

Риск или стабильность?

Очевидно, что на основании приведенного анализа можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Ленинградской области (рассмотренного на примере поселка Колтуши Всеволожского района).

Мы рассмотрели доходность вложений на ранней стадии строительства домов. Тем не менее, одним из ключевых вопросов для инвестора является вопрос – когда наиболее выгодно вступать в проект. Считается, что если инвестор ориентирован на получение высокой доходности и готов взять на себя соответствующие риски, то вступать в проект надо на самой первоначальной стадии – в самом начале строительства дома, сразу после получения разрешения на строительства компанией-застройщиком. Вторым вариантом вступления в проект является условие наилучшего соотношения параметра риск/доходность. Как же определить эту «безрисковую» точку? До сих пор, многие банки, рассматривавшие возможность реализации ипотечных программ на рынке строящегося жилья и, в связи с этим, проводившие оценку своих рисков в отношении работы с застройщиками, в качестве основного критерия выбирали достижение определенной степени готовности дома. В большинстве случаев, зеленый свет получали объекты, степень готовности коробки которых достигала 20-30%.

Тем не менее, все большее количество банков готовы предоставлять ипотечные кредиты под покупку квартир на самой ранней стадии, проверяя финансовое состояние застройщика и наличие разрешительной документации на строительство. Это объясняется тем, что при выборе надежной строительной компании риски участия в проектах строящейся недвижимости сегодня обладают сравнительно низким уровнем риска как для банков, так и для частных инвесторов, а выгода от такого рода вложений для последних – несомненно значительна.

Что же дальше?

Разобравшись с текущей ситуацией на рынке квартир в загородных домах, и понимая, что результат решения «вкладывать или не вкладывать» станет ясным не сегодня и не завтра, а как минимум через несколько лет, любой инвестор задается отнюдь не праздным вопросом: что будет с рынком в 2008-2010 годах?

Ответ очевиден. Рынок стремится к стабильности, а любая «вспышка» спроса неизменно должна повлечь рост цен предложения. Вместе с постепенным размытием границ города и присвоения ближайшим пригородам статуса полноценных районов для проживания горожан, можно ожидать и тенденцию к уменьшению разницы в ценах на квартиры в черте Санкт-Петербурга и в Ленинградской области. Уже через несколько лет, при сохранении темпов роста жилого строительства в пригородах, доходность вложений в квартиры станет близкой к городской. Естественно, это будет сопровождаться общим, пусть и не столь большим как летом 2006 года, ростом цен. Получается, что период 2007-2010 гг. – это период «снятия сливок» для частных инвесторов – после 2010 года больше чем 20-25% доходности от вложений в загородные квартиры ждать, увы, не приходится.

В статье использованы данные: ИД "Коммерсантъ", www.bn.ru, цены указаны по данным группы компании "УНИСТО Петросталь", реализующей проект "Новые Колтуши".

Департамент инвестиций ООО «Управляющая компания группы УНИСТО Петросталь»