В Москве 29 октября состоялась Всероссийская конференция «Стратегия развития жилищного строительства в России». На мероприятии присутствовало более ста мэров городов Российской Федерации, ряд губернаторов, руководители общественных организаций и строительных компаний. Всего приняло участие более 800 человек. Также в работе конференции приняли участие председатель Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ М.Л. Шаккум и его первый заместитель С.В. Петров, а также руководитель Федерального лицензионного центра А.В. Толкачев и другие официальные лица.
На конференции работали следующие секции: №1: «Состояние и тенденции жилищного строительства в Российской Федерации», №2: «Регулирование на строительном рынке России: состояние и перспективы», №3.1: «Операции с недвижимостью и земельными участками: современная практика и законодательные инициативы», №3.2: «Актуальные вопросы развития ипотечного кредитования и меры по преодолению сложившейся кризисной ситуации на рынке ипотеки».
Одним из основных вопросов, особенно в рамках второй секции, было обсуждение сложностей перехода на саморегулирование в строительстве и целесообразности продления сроков государственного лицензирования на полгода-год. При этом М.Л. Шаккум заверил, что в любом случае переход состоится и закон №148-ФЗ не будет отменен.
Кроме того, в рамках мероприятия состоялось заседание Общественного совета при Минрегионразвития, на котором также обсуждались антикризисные меры по реализации программы жилищного строительства в России.
На первой и второй секциях, а также на заседании Общественного совета выступил вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», д.э.н., профессор Л.М. Каплан. Ниже приводятся тезисы его выступления.
1. «Реновация кварталов массовой застройки 1960-х годов в Санкт-Петербурге: проблемы и пути их решения»
Я коренной житель Санкт-Петербурга и поэтому в своем сообщении хочу поделиться опытом о том, как не надо вести реновацию застроенных территорий.
В Санкт-Петербурге 100 кварталов домов первых массовых серий - так называемых «хрущевок». Из них в рамках городской программы отобрано для реновации 39 кварталов. Два из них собираются выставить на торги в октябре-ноябре текущего года. Поддерживаю это очень нужное дело и приветствую начало работ по реновации. Я и раньше выступал за снос «хрущевок», хотя когда-то в начале 60-х годов мы под руководством А.А. Сизова начинали эту застройку. В то время это было большим благом для людей.
Однако хочу вернуться к проблемам, с которыми придется столкнуться уже на первом этапе реновации этих территорий.
Я не согласен с точкой зрения, что реновация кварталов массовой застройки – только социально-психологическая проблема. Нельзя забывать, что мы находимся в рыночной экономике, в которой на первый план выступает прибыль, для чего и организованы коммерческие структуры. И если эта прибыль не будет обеспечена, никакие другие вопросы решаться инвесторами не будут.
Здесь присутствует сложная экономическая и социальная проблема (100 кварталов, около 900 тысяч жителей), которая не имеет простого решения. К сожалению, сегодня власти города пытаются идти именно по «простому» пути.
Главная проблема реновации – это проблема экономическая. Точнее – соотношение затрат и обязанностей города и инвесторов.
В «Союзпетрострое», который я возглавляю, в настоящее время 510 компаний, из них только одна государственная (военные строители), а все остальные частные. Поэтому я выражаю их мнение по этой проблеме: то, что предлагает инвесторам город, совершенно неприемлемо.
Сейчас все возложено на инвесторов: построить жилье, переселить за свой счет граждан, снести «хрущевки», переложить всю инженерную инфраструктуру и только потом «отбивать» деньги, то есть строить жилье на продажу – минимум через 4-5 лет. Практически инвестор поставлен один на один с массой людей. Это неверно и ничего не дает. Дело инвесторов – только привлечь средства и построить жилье, а не заниматься расселением.
В свое время В.И. Матвиенко сказала, что желающим способствовать решению проблемы расселения жителей «хрущевок», она готова эти объекты отдать за «символический рубль». Однако теперь при реновации этих районов инвесторы должны затрачивать сотни миллионов и даже миллиарды рублей. Кстати, при расселении коммуналок было установлено соотношение затрат города и инвесторов 30:70 и на заседании правительства, которое прошло 8 сентября, эта норма поправлена на 50:50. Необходимо этот принцип применить и при реновации названных кварталов.
Реновация – заведомо убыточное дело. Это подтверждают не только инвесторы, но даже сами работники Комитета по строительству. Надо строить больше жилья из соотношения, как минимум, 1 : 4 (раньше дома заселялись из расчета 6 кв.м на человека, сейчас норма - 18 кв.м, и совершенно неизвестно, сколько людей там реально зарегистрировано.
В то же время практически все «хрущевки» в Санкт-Петербурге – не аварийные, поэтому выселять из них жителей с ОМОНом нельзя. У каждой семьи – свои проблемы.
Мы считаем, что соотношение вкладов города и инвестора должно быть 80 : 20. То есть 80% должен принять на себя город (расселение, всю инженерную инфраструктуру и дать несколько домов для начала процесса), а инвестор должен построить столько нового жилья, сколько ему закажут после тщательных расчетов.
Посчитаем, хотя бы на пальцах, экономику. По 5-му кварталу в Дачном стартовая цена составляет 200 млн., банковская гарантия – 260 млн., 400-квартирный дом стоит не менее миллиарда, а надо построить как минимум 6 таких домов. Короче – никто из инвесторов не выдержит такую экономику. На дискуссии с председателем Комитета по строительству Санкт-Петербурга Р.Е. Филимоновым, состоявшейся на 5-м канале TV, одна жительница правильно сказала, что у нее прописано вдвое больше людей, чем живут, и что надо отдавать долги советской власти.
Сегодня 29 октября, на этот квартал так и не нашлось желающих. Продан лишь небольшой квартал в Ульянке, где компания «Воин», купившая право аренды, уже несколько лет ведет эту работу.
Однако зачем выставлять на аукцион целые кварталы? Скажем, в 5-м квартале Дачного 37,7 га и 125 тысяч зарегистрированных жителей. Если же взять за модель веерное расселение (как в Москве), следует продавать лоты по 4-5 домов, а не 65 домов сразу, как в «Дачном». Тогда в этом сможет участвовать средний бизнес, который сейчас в загоне.
Насколько мне известно, по личным беседам и по печати, инвесторы в глубоком раздумье. Никакой административный ресурс (даже если при его помощи будут проданы первые два квартала) не поможет. Проблему надо решать экономическими методами на основе частно-государственного партнерства, или вся система забуксует.
2. «Проблемы реализации саморегулирования в строительстве: опыт Санкт-Петербурга»
Мы уже пять лет слышим разговоры о саморегулировании, так как в первом чтении этот закон был принят в 2002 году. Только 1 декабря 2007 года вышел базовый закон о саморегулировании и 22 июля 2008 года после длительных обсуждений - федеральный закон № 148-ФЗ от 22.07.2008 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который создал, наконец, законодательную основу саморегулирования в строительстве.
Однако мы опять сегодня услышали о намерении Правительства перенести срок его реализации или на полгода, или на год. Я считаю это совершенно недопустимым по следующим причинам.
Во-первых, как нам доложили, уже в двух третях субъектов Российской Федерации созданы некоммерческие партнерства, предназначенные для саморегулирования в строительстве, набраны соответствующие штаты, внесены вступительные взносы, и останавливать этот уже набравший темпы процесс неправильно. Это означает опять оставить строительную отрасль в растерянности, причем в условиях кризиса, и неверии в то, что это вообще когда-нибудь осуществится. Это равносильно тому, что кошке рубить хвост по частям. Мы решительно возражаем против такой полумеры.
Во-вторых, несмотря на заверения руководителя Федерального лицензионного центра г-на Толкачева, что у них все хорошо, не надо ничего менять и вообще кошке хвост рубить не надо, вызывают опасение два вопроса. Первый: если, как сказал г-н Толкачев, у них нет права контроля выполнения выданных лицензий, и поэтому они их не отзывают в случае наступления какого-то несчастья, то зачем такие лицензии нужны? Второй – каков уровень коррупции в сфере лицензирования? В Санкт-Петербурге выдано свыше 20 тысяч лицензий, их можно купить, фигурально говоря, в переходах метрополитена. А на просьбу г-на Толкачева привести конкретные факты коррупции я могу ответить, что это ни для кого не является секретом, и он их знает лучше меня.
Теперь о нерешенных вопросах в области саморегулирования. Практическая реализация перехода от государственного к общественному регулированию сдерживается как несовершенством самого закона, так, особенно, отсутствием подзаконных актов, без которых этот переход практически невозможен. К таким нормативным актам относятся определение государственного органа, ведущего Реестр саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве, и, следовательно, дающего статус СРО; установление государственного органа надзора за СРО; и, главное, определение перечня работ в области изысканий, проектирования и строительства, влияющих на безопасность в строительстве зданий и сооружений.
Вообще вызывает недоумение недисциплинированность Правительства Российской Федерации и его Министерств, которые не выполняют даже федеральных законов. Так 22 октября истек трехмесячный срок, в который должен был быть утвержден перечень работ, влияющих на безопасность строительства, без чего даже формирование некоммерческих партнерств бессмысленно. Я считаю, что надо строго спрашивать не только с нас, строителей, но и с органов государственной власти за невыполнение их функций.
Затягивается процесс регистрации некоммерческих партнерств (НП), как создаваемых путем преобразования ранее зарегистрированных НП в форме союзов и ассоциаций, так и вновь образуемых НП, которые должны обязательно предшествовать регистрации СРО.
Имеется ряд нерешенных вопросов, вытекающих из текста самого закона № 148-ФЗ, в частности, отсутствие в нем формы СРО, объединяющей различные виды деятельности (т.е. изыскания, проектирование и строительство), что создает значительные трудности в формировании СРО и другие вопросы.
Мы в «Союзпетрострое» вынуждены создавать две саморегулируемых организации – по строительству и по проектированию. Причем и в ту и в другую СРО вступают зачастую одни и те же компании, уплачивая большие деньги и туда и сюда.
Нерешен вопрос со страхованием, так как такой формы, как страхование гражданской ответственности предпринимательской деятельности компании, практически не существует, и требуется получение страховыми компаниями специальных лицензий.
Тем не менее, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ведется активная работа по подготовке и переходу на саморегулирование в строительстве. 20 февраля 2008 г. был единодушно принят Меморандум «О взаимопонимании и сотрудничестве строительных объединении и организаций по реализации саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленинградской области», который заложил четкие и однозначные основы построения системы саморегулирования в наших субъектах федерации.
23 октября 2008 г. в Санкт-Петербурге прошла практическая конференция «Реализация саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленинградской области», так как мы предполагали, что к 22 октября будет готов перечень работ, влияющих на безопасность строительства. Участники конференции приняли резолюцию (610 голосов), в которой решили:
1. Просить Правительство Санкт-Петербурга обратиться в Министерство юстиции с просьбой ускорить регистрацию некоммерческих партнерств и установить единый порядок такой регистрации.
2. Обратиться к органам государственной власти Российской Федерации с просьбами:
- Государственной Думе в возможно короткий срок внести дополнения и изменения в закон № 148-ФЗ в отношении уменьшения размера компенсационных фондов для компаний малого и среднего бизнеса и других вопросов, сформулированных Экспертным советом ССОО, решить вопрос о возможности создания комплексных СРО, а также в Налоговый кодекс РФ в части освобождения от налогов компенсационных фондов.
- Правительству РФ ускорить издание нормативных документов, предусмотренных законом № 148-ФЗ.
Участники конференции взволнованы слухами о продлении государственного лицензирования и считают, что этот шаг был бы неправильным. Тем не менее, они выразили уверенность в том, что на основе активной и целенаправленной работы общественных бизнес-сообществ и помощи органов государственной власти на федеральном и региональном уровнях компании строительных комплексов Санкт-Петербурга и Ленинградской области спокойно и достойно осуществят переход от лицензирования к саморегулированию, что позволит существенно повысить безопасность и качество строительства в городе и области.
3. В рамках заседания Общественного совета Минрегионразвития, членом которого Л.М. Каплан является со дня его основания, им было высказано следующее мнение.
Экономический кризис ярко высветил проблемы, связанные с неверной ориентацией на крупные и сверхкрупные инвестиционно-строительные компании, в частности в Санкт-Петербурге. Такие компании (а их в городе не более десятка) связались с иностранными кредитами, некоторые из них создали совместные компании с иностранными банками (например, RBI), увязли в выпуске многомиллиардных облигационных займов (которые неясно, как теперь гасить) и поэтому кризис, в первую очередь и очень больно ударил по ним. Кроме того, компания «Главстрой СПб» (принадлежащего г-ну Дерипаске, у которого, судя по печати, состояние уменьшилось на 60% и который закупил свыше 1000 га земли с целью комплексной застройки) официально заявила о приостановке инженерной подготовки указанной территории. А больше никто в Санкт-Петербурге ее не ведет.
В результате через несколько лет в городе будут строиться и сдаваться уже не миллионы, а несколько сотен тысяч квадратных метров жилья. А поскольку спрос все же хоть и уменьшенный, но остается, так как людям надо решать свои жилищные проблемы, то цены поднимутся, как это было в 2006 году. Кроме того, федеральные и региональные власти в Москве, в Санкт-Петербурге и в других городах объявили о скупке квартир эконом-класса, оставив на рынке только дорогое элитное жилье. Я считаю, что выход из сложившейся ситуации может быть найден путем возрождения среднего и малого строительного бизнеса, который в Санкт-Петербурге, в частности, последние два года практически вытисняется. С 16 сентября 2006 года не было ни одного аукциона по продаже земли небольшими лотами, а Правительство города заявляет, что так будет и впредь. В то же время, еще несколько лет назад некрупные компании обеспечивали до 60% всего ввода жилья по Санкт-Петербургу.
Средние и малые компании никак не связаны с иностранными кредитами, не увязли в долгах, и если им будет предоставляться возможность аренды земельных участков, все еще можно возродить. Но для этого нужно преодолеть сложившиеся стереотипы, проявить политическую волю и предпринять немедленные практические действия. Однако в недавнем бюджетном послании Губернатора Санкт-Петербурга Законодательному Собранию вновь и вновь подчеркивалось, что город будет оказывать поддержку только крупным компаниям.
Далее. Проблемы преодоления последствий кризиса необходимо решать сообща всеми участниками инвестиционного процесса, как это было сделано в августе 1998 года, когда в течение одной недели была организована система взаимных расчетов между поставщиками строительных материалов, генподрядчиками и субподрядчиками и т.д. И мы совместно решили все проблемы. После чего единственными отраслями, которые дали значительный рост после того кризиса, стали строительство и промышленность стройматериалов. Я обратился в Правительство Санкт-Петербурга с таким предложением, но никакого ответа не получил.
И наконец, нельзя приостанавливать процесс саморегулирования в строительстве (о чем я говорил на конференции), ибо это внесет еще большую сумятицу в строительный процесс.
