Предложения "Союзпетростроя" по срочным антикризисным мерам в инвестиционно-строительной сфере Петербурга
1. Необходимо принимать срочные меры по борьбе с монополизмом как в сфере жилищного строительства, так и в производстве стройматериалов. В последнее пятилетие администрация города основное внимание уделяет крупным и сверхкрупным инвестиционно-строительным компаниям (таким как СУ-155, ПИК, Главстрой и т.п., а также десяток самых крупных петербургских застройщиков), которые с наступлением кризиса показали свою несостоятельность – они завязли в кредитах иностранных и российских банков, облигационных займах, которые надо как-то гасить; в практической неуправляемости своими дочерними компаниями и т.п. Именно они лоббируют и получают сейчас господдержку правительства России и, в случае выживания, будут угнетать конкурентную среду на строительном рынке. Необходимо не на словах, а на деле развивать средний и малый строительный бизнес, который годами не может получить земельные участки для строительства трех-пяти жилых домов и поэтому уходит с рынка. Между тем, на Западе лишь международные корпорации имеют численность работающих свыше 1000 человек, а весь строительный бизнес держится на средних и малых компаниях.
2. С первой проблемой тесно связана другая – чрезмерное увлечение так называемой «комплексной застройкой» больших территорий. С наступлением кризиса она практически прекратилась. Ожидаемое строительства миллионов квадратных метров жилья на этих территориях также провалилось. Между тем во многих городах России, в том числе в Петербурге, практически прекратилась продажа (точнее сдача в аренду) небольших лотов земли (1-2 га), которые были бы доступны для застройки среднему бизнесу. Необходимо возродить эту практику. Это касается не только вновь осваиваемых территорий, но и так называемого «развития застроенных территорий», занятых «хрущевками». Попытки продажи на аукционах для реновации кварталов 100 га и более, застроенных 60-70 пятиэтажками, также провалились. Целесообразно сдавать в аренду такие кварталы частями с тем, чтобы веерно, по нескольку домов производить расселение, при этом с помощью государства строить новые жилые дома. Инженерную подготовку этих кварталов должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
3. Большая проблема для строителей – оплата в бюджет средств на так называемую «инженерную подготовку», а на деле – огромных платежей в бюджет за право аренды земли на аукционах. В настоящее время еще до начала строительства (и даже проектирования) требуется вносить до 40% стоимости аренды и до 90% - в процессе строительства жилых домов. Это составляет сотни миллионов рублей даже за небольшие лоты и миллиарды - за «комплексную застройку». Вместо этого на начальной стадии проекта предлагаем вносить небольшой задаток (до 10% от стоимости строительства), а все остальное – после его завершения и сдачи дома в эксплуатацию, когда готовы и проданы квартиры. Дело строителей не пополнять бюджеты, а строить! В качестве неотложной меры необходимо срочно реструктуризировать платежи в бюджет и распределить их хотя бы равномерно по срокам строительства. Кроме того, при изготовлении пакетов документов для аукционов надо освободить компании от необходимости самим делать проекты планировки всей территории застройки и ее межевания, что в настоящее время требуется, даже если речь идет об строительстве одного-двух домов в квартале. Во-первых, планировка и межевание - это дело не строителей, а градостроителей. Во-вторых, эти затраты в разы превышают стоимость изготовления пакета документов на будущий объект, а органы градостроительства еще вдобавок не утверждают такие «доморощенные» проекты планировки территорий. Поэтому желающих на изготовление полных пакетов документов нет, магазин пакетов пуст, и аукционы не проводятся годами.
4. Выдача населению под строительство жилья так называемых «ипотечных», а на деле потребительских кредитов взамен практически отмененного долевого строительства (благодаря закону 214-ФЗ) также себя не только не оправдало, но и «разогрело» рынок, в результате цены на жилье выросли за три года в 4 и более раз! Кроме того, в последнее время и такие кредиты физическим лицам стали недоступными (они выдаются под 20-25% годовых!). Поэтому целесообразно переходить на так называемое «проектное кредитование», т.е. давать кредиты на строительство не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков, предоставивших такие кредиты (вплоть до еженедельного мониторинга использования подрядчиком таких кредитов). Это – практика многих зарубежных стран, которая себя оправдывает. Такая система обеспечит:
а) Устранение так называемых «девелоперских» компаний, которые опутали все жилищное строительство, обирают граждан и сейчас также попали в глубокий кризис.
б) Целевое использование средств, особенно тех, которые выделяются на господдержку банков. Если Правительство страны говорит о том, что государство должно контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики, то лучше чем проектное кредитование строительных компаний в этой связи ничего не придумать.
в) При такой системе можно (и нужно!) перейти от сбора средств граждан на стадии строительства жилья к прямой продаже готовых квартир государству для социальных нужд или гражданам для решения их жилищных проблем.
г) Подчеркнем, что только готовая квартира может являться предметом настоящей ипотеки, а не строящийся дом, что сейчас выдается за ипотеку. Это также мировая практика.
В связи с этим отметим, что введение института саморегулирования в строительстве позволит давать гарантии банкам в отношении надежности компаний-заемщиков для проектного кредитования и выйти на доверительные отношения в цепочке банки – строительные компании. Вообще, выход из кризиса надо решать системно по всей цепочке: банк (бюджет) – застройщик – генподрядчик – субподрядчик – поставщик материалов. Отметим, что сейчас в наибольшей степени страдают именно изготовители и поставщики строительных материалов и конструкций, особенно те, кто занят изготовлением кирпича, железобетона, окон, бетона и т.п., то есть производством стройматериалов, которые требуются на начальной и срединной стадиях строительства. А ведь кризис привел к тому, что новые дома не закладываются и не строятся. В промышленности стройматериалов также необходима борьба с монополизмом – именно средний и малый бизнес способен вывести отрасль из кризиса. Этот урок надо учесть!
5. Необходимо возобновить системную подготовку и переподготовку строительных кадров на всех уровнях – от рабочих до менеджеров (включая топ-менеджеров). Имеющееся засилье неквалифицированной рабочей силы (в основном – гастарбайтеров), с одной стороны, и недостаток квалифицированных менеджеров (руководителей строек) – с другой, ведет к некачественному выполнению строительных работ. К тому же распространенная практика сдачи жилых домов «без отделки» приводит к искажению истинного объема ввода домов в эксплуатацию, к скрытым дефектам в производстве работ (когда даже неясно, какие коммуникации дома готовы к подключению сантехники, электрики и т.п.).
По нашему мнению, следует:
а) Широко вводить в практику систему «менеджера проекта», т.е. такого руководителя стройки, который отвечал бы не только за ее завершение в срок и качество работ, но и за всю экономику строительства объекта. Для этого он должен обладать не только ответственностью, но и широкими правами, включая приемку стройматериалов, выбор субподрядчиков, участие в найме работников (как линейного персонала, так и рабочих) и т.п. Такой «менеджмент стройки» широко распространен на Западе, но требует как решительности руководителей компаний, так и подготовки соответствующих кадров. Использование на большинстве российских строек «прорабов» и «мастеров», наблюдающих только за технологией производства работ – безнадежно устарело.
б) Целесообразно возродить практику формирования бригад рабочих «конечной продукции» под руководством опытного бригадира, выполняющую весь комплекс общестроительных работ на объекте. Но для этого также необходима подготовка и переподготовка кадров, в том числе высококвалифицированных бригадиров.
в) Действующие (оставшиеся) учебные заведения, призванные заниматься повышением квалификации работников в строительстве (что требует закон148-ФЗ), находятся в раздробленном состоянии. Ими никто методически не руководит, они не имеют квалифицированных преподавателей, знающих рыночную экономику и современные технологии. Известны попытки продажи «удостоверений» на основе одномоментных семинаров и т.п. Минрегионразвития России должен установить допустимый минимум программы курсов и, соответственно, часов лекционных и практических занятий (по различной специализации менеджеров и рабочих), который дает право на получение удостоверений о повышении квалификации, а также строго контролировать лицензии учебных заведений на проведение такой важнейшей работы.
С уважением,
д.э.н., профессор, заслуженный экономист РФ, вице-президент "Союзпетростроя" Л.М. Каплан
