Эффективность строительства городов-сателлитов

Дефицит территорий под застройку в черте города заставляет девелоперов активнее осваивать пригородные территории, выражает мнение "Ъ". В борьбе за клиента строители стараются создавать максимально комфортные условия для проживания в новых микрорайонах, а потому все чаще в Петербурге появляются проекты строительства целых городов-сателлитов. Основная суть такого подхода заключается в том, чтобы создать комфортные условия для жизни людей внутри достаточно обособленного района благодаря тому, что он располагает всем необходимым для комфортной жизни: рабочими местами, социальной и развлекательной инфраструктурой, зонами отдыха.

На окраинах сегодня до 40% проектов представляют собой комплексное освоение территорий. Однако официально статус города спутника пока в городе получил лишь один проект — "Южный", который реализует УК "СТАРТ Девелопмент". Аналитики полагают, что в будущем появятся и другие проекты с таким статусом. Города-сателлиты отличаются от вновь образованных "спальных" районов своей самодостаточностью. То есть при желании (или, точнее, при его отсутствии) человек может прожить всю жизнь в таком городе, не выезжая в Петербург. "Город-спутник должен состоять не только из жилых кварталов с социальной инфраструктурой — в нем должны быть торговые и развлекательные центры, культурные и образовательные учреждения (профучилища, лицеи, вузы), предприятия с офисами и многое другое. Именно по такому принципу компания "СТАРТ Девелопмент" разрабатывала концепцию города-спутника "Южный".

"При планировании территорий часто забывают про экономику. Вновь создаваемая территория должна соответствовать трем параметрам: первое — быть экономически выгодной городу и приносить деньги в казну, далее — быть интересной для девелопера и строителя с точки зрения подготовленности территории и перспектив развития и третье — предлагать человеку не просто коробку для жилья, а полноценную среду обитания", — рассказывает Андрей Назаров, генеральный директор ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент". "На сегодняшний день дефицит жилья в Петербурге приводит к тому, что возникают целые районы, не приносящие городу никакого экономического эффекта. Происходит размывание затрат и создание территорий, требующих постоянных вложений: в инфраструктуру, социальные объекты и прочее. Концентрация в одном месте промышленно-коммерческих объектов с одной стороны, а с другой — жилья (а значит, и трудовых ресурсов) — это один из самых удачных выходов для любого мегаполиса. Это эволюционный процесс, опробованный десятилетиями мировой градостроительной практики. Результат — экономически выгодная для города модель и одновременно комфортный и привлекательный формат проживания для человека", — добавляет господин Назаров.

"Одним из плюсов некоторых из этих проектов, обеспечивающих комфорт в проживании, является малоэтажность. Зачастую к созданию таких проектов привлекаются зарубежные архитекторы, что является не только маркетинговым ходом застройщиков, а действительно позволяет спроектировать большие территории с учетом всех наработок и современных мировых тенденций в организации пространства", — добавляет Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.

Антон Финогенов, директор института территориального планирования "Урбаника", считает наиболее перспективными проекты городов-спутников, которые содержат комбинацию следующих факторов: наличие историко-культурного бренда, центра современной занятости и хорошей транспортной доступности. "Под эти критерии больше всего подходят три города: Пушкин и его окрестности, где почти построен крупный конгресс-центр "Экспо-Форум", где создаются рабочие места вокруг аэропорта Пулково; Гатчина, где в этом году начинается строительство крупного инновационного технопарка; Петродворец, где есть проекты развития существующего кампуса СПбГУ и достраивается бизнес-школа Высшей школы менеджмента, — перечисляет господин Финогенов. — Кроме того, на севере города я бы выделил Сестрорецк, который является центром престижной северо-западной коттеджной и рекреационной зоны Петербурга, там реализуется проект промышленного редевелопмента на месте бывшего Петровского арсенала".

"Города к северу от Петербурга, при всех преимуществах локации, сталкиваются с транспортной перегруженностью направления, которое развивается как территория загородного жилья", — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. Господин Фадеев считает, что важную роль в вопросе перспектив развития городов-спутников Санкт-Петербурга может также сыграть то, где будет расположена администрация Ленинградской области. В качестве таких центров называются прежде всего Всеволожск и Гатчина.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также считает, что большинство новых проектов, которые можно назвать городами-спутниками, сосредоточены на юге города. Это, прежде всего, город-спутник Южный, проект "Планетоград" и уже практически готовая Славянка. "Также к городам-спутникам можно отнести Всеволожск. На севере активно развиваются поселки Мурино, Девяткино, Бугры и Парголово, строится проект "Юнтолово"", — говорит он.

Создать полностью автономный город-спутник невозможно, требуется формирование некоторых деловых районов вне исторического центра Петербурга, наподобие такого, каким уже стала зона Пулково. Несмотря на то, что проекты городов-спутников стараются создавать условия, позволяющие не выезжать без надобности за пределы этих территорий, все равно значительная часть жителей городов-сателлитов будет ездить на работу в Петербург. "Проблема заключается в том, что офисная и промышленная жизнь города все больше смещается на юг города, в то время как на севере формируется в большей степени жилая зона. И миграция с севера города на юг также будет очень значительной. Самым важным для Петербурга и Ленинградской области в среднесрочной перспективе представляется сбалансировать планы транспортного развития, делая упор на доступность общественным транспортом, прежде всего скоростным. Это может быть как железная дорога, так и, в ряде случаев, предлагаемый вариант развития легкорельсового трамвая", — рассуждает господин Фадеев.

Господин Финогенов считает, что проблему "маятниковых" потоков можно решить, во-первых, созданием занятости и культурно-рекреационных аттракторов (не только для местных жителей, но и для жителей Петербурга, которые хотят ехать на работу "против потока"), во-вторых, комфортный общественный транспорт (по типу аэроэкспресс), который может решить проблему автомобильных пробок. "Несмотря на все более тщательную проработку новых проектов КОТ, маятниковую миграцию не удастся ликвидировать полностью. Даже при наличии достаточного количества рабочих мест, учебных и медицинских заведений в городах-спутниках, большая часть жителей предпочтет работать и учиться в Петербурге. Не все жители городов-спутников захотят пренебречь возможностями для развития, которые существуют во втором по величине городе России", — говорит господин Гулевский.

Господин Финогенов говорит, что в международной практике оптимальным для города-спутника считается расстояние от 10 до 50 км. Согласен с коллегами и господин Гулевский: "Оптимальное расстояние для города-спутника — не более 20 км от КАД. В противном случае город будет развиваться как самостоятельный населенный пункт, мало зависящий от экономики Петербурга".