Комплексная квартальная застройка в Самаре

Переход от точечной к комплексной квартальной застройке характерен для большинства российских городов-миллионников. Самара смогла пойти чуть дальше — к созданию города-спутника. Градостроительную революцию обеспечила девелоперская компания «Древо» с проектом «Южный город». До 2032 года на площади более 2000 га предполагается возвести до 6,5 млн кв.м жилья и коммерческих помещений. С этим проектом к концу 2014-го компания может занять до 20% рынка недвижимости Самары. Подробности в рубрике ГУД News на страницах газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" рассказывает Евгений Чудаев, генеральный директор ДК «Древо».

– «Южный город» начинался как пригородный малоэтажный проект. Сейчас он включен в границы городского округа Самара, и новые кварталы спроектированы уже на 7–9 этажей. Как это произошло?

– Мы изначально позиционировали его не как поселковую застройку, а как полноценный район с объектами городского строительства. Проект предусматривает отличные возможности для озеленения и благоустройства — просторные дворы и вместительные парковки. Среднее расстояние между домами в похожих проектах комплексной застройки составляет около 16 метров, а в «Южном городе» — 25–30 метров. Наличие парковки — важнейший элемент качественной городской застройки, поэтому мы будем создавать парковочные места с коэффициентом не менее 0,75, сейчас он почти 0,9. «Южный город» уже сегодня полностью обеспечен современными дорогами с системой ливневой канализации и всеми центральными коммуникациями.

В прошлом году сдали в эксплуатацию первые два квартала — 35 000 кв.м, около 680 квартир. В 2014-м построим и сдадим порядка 160 000 кв.м жилья, это еще пять кварталов. Далее планируем ежегодно вводить 150 000–200 000 кв.м. Действительно, мы строим уже не трехэтажные, как это было в первых кварталах, а пятиэтажные дома. Осенью начнем возводить 7–9-этажки с лифтами и крышными котельными. И в конце 2015 года, когда сдадим их в эксплуатацию, район еще в большей степени приобретет черты городской застройки с современными архитектурными ансамблями. Сейчас идет работа над тем, чтобы включить «Южный город» в границы Самары. Это позволит реализовать программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и даст серьезный толчок к освоению застроенных городских территорий.

– Это означает, что социальной инфраструктурой проект также будет обеспечен по городским нормам?

– Это предполагалось с самого начала. Детский сад на 250 мест сдадим в сентябре, там сейчас идут отделочные работы и устанавливается оборудование. Мы запланировали физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном для взрослых и детской плавательной зоной, проект уже получил положительное заключение экспертизы, строительство начнется в этом году. Также в экспертизе проект школы на 1200 мест, которую мы рассчитываем ввести в эксплуатацию в 2016 году.

Уже на 80% готова спортивная аллея: целый комплекс площадок для игровых и экстремальных видов спорта, велодорожек. В границах жилых кварталов появятся детские площадки и парковые зоны. То есть мы как авторы проекта готовы инвестировать средства в развитие его социальной инфраструктуры. Нашу мысль о том, что жилье формата «эконом» нельзя строить без социальной составляющей, услышали в областном правительстве. И это отрадно. Потому что учесть эти объекты в ценообразовании и сохранить доступную стоимость крайне сложно.

Сейчас модель нашего взаимодействия с органами власти выглядит так. Компания безвозмездно выделяет участок под социальный объект муниципалитету, который будет выступать заказчиком строительства. Затем мы разрабатываем проект, проходим экспертизу и также безвозмездно передаем проектно-сметную документацию. Думаю, что нас поддерживают благодаря тем объемам жилья, которые мы выводим на рынок. Аналогичные проекты в эконом-классе — «Волгарь» и «Крутые Ключи» — получают не меньшую поддержку.

– В «Южном городе» вы планируете остаться исключительно в сегменте экономичного жилья?

– Мы с самого старта закладывали в проект жилье разных классов и форматов. Уже в этом году начнем продавать квартиры в кварталах 7–9-этажной застройки, в сегментах комфорт- и бизнес-класса. Чуть позднее в проекте появится индивидуальная застройка: коттеджи, таунхаусы и дуплексы.

– Способны такие проекты, как «Южный город», в принципе конкурировать с городским жильем?

– Думаю, что в перспективе проекты комплексной застройки займут не менее 50-60% рынка жилья Самарской области, и это, конечно, повлияет на конъюнктуру в целом. Средняя стоимость квадратного метра у нас составляет 33 000 руб. Без учета комплексных проектов средняя цена жилья на первичном рынке Самары достигает 48 000–50 000 руб. Понятно, что, если доминирующую долю рынка займут объекты стоимостью 33 000 руб./кв.м, это повлияет на спрос и скорректирует цены. Опираясь на собственную статистику, могу сказать, что наши покупатели — это в основном люди в возрасте 30–40 лет со средним доходом, которые поняли, что комфортное жилье с отличной инфраструктурой можно найти не только в центре Самары. Для нас важно, что к нам едут семьями и квартиры покупают для себя, а не для последующей перепродажи — доля «инвестиционных» вариантов в «Южном городе» не превышает полпроцента. У нас живет много молодых пар, в выходные детские площадки не бывают пустыми. Ипотечных сделок — 50–60%; 35% приходится на объекты, в которых полная оплата производится наличными, еще примерно 15% квартир приобретают в рассрочку.

– За счет чего получается предлагать жилье по такой цене?

– Для самарского девелопера привычен точечный проект с высокой маржей, когда за два-три года строится 30 000–40 000 кв.м. Масштаб нашего «Южного города» позволяет нам спокойно работать с низкой маржей. Думаю также, что мы смогли спланировать деятельность проектного отдела и отдела закупок так, чтобы образовалась отлаженная цепочка, которая влияет не только на стоимость, но и на скорость строительства. Мы приобрели землю под проект за городской чертой, там ее стоимость ниже. Коммуникациями мы занялись не за полгода до начала строительства, а за пять — семь лет. Все это помогло снизить себестоимость.

В отличие от жилья в других проектах мы не дифференцируем стоимость квартиры в зависимости от стадии ее готовности. Возможно, когда начнем возводить 7–9-этажные дома, выйдем в сегмент комфорт- и бизнес-класса, рынок заставит нас прийти к этой схеме.

– Покупателям жилья бизнес-класса потребуются не только детские сады и места для прогулок, но и хорошие магазины, фитнес и другие услуги. Какие площади вы сможете предложить в сегменте стрит-ритейла и в более крупном формате?

– Объекты стрит-ритейла появятся на первых этажах домов, расположенных на наиболее проходимых улицах. Мы их не продаем, все встроенные помещения остаются у нас в собственности. Арендатор получает право на работу, только если у него есть четкая и внятная концепция, которая, в свою очередь, вписывается в концепцию нашего района. Пул арендаторов на первую очередь проекта уже расписан. Думаю, район в ближайшее время станет магнитом и для таких структур, как, например, Сбербанк.

Мы также начинаем строить небольшой торговый центр площадью 5000–7000 кв.м, где основным «якорным» арендатором будет продуктовая сеть. Желание работать в «Южном городе» выразили X5 с «Каруселью» и «Магнит». Мы ведем переговоры с обоими сетевиками. Остальная площадь будет нарезана на блоки от 100 до 500 кв.м и распределена между разными арендаторами. Весной 2015 года введем здание в эксплуатацию. Управлять торговым центром будем самостоятельно. Такой опыт у нас уже есть, наша компания управляет ТЦ «Версаль» в Ульяновске.

Наконец, мы ведем переговоры с большим числом операторов, которые хотят участвовать в освоении южных территорий. Для них в районе выделены торговые коридоры вдоль Южного и Утевского шоссе. Там планируется строительство распределительного и логистического центров, монобрендовых торговых объектов. Думаю, в ближайшие десять лет южный торговый коридор начнет активно застраиваться. Намного быстрее появится административно-офисное здание — деловой центр высотой 12–14 этажей на въезде в район. Решен вопрос о размещении в нем администрации Волжского района, ЗАГСа и многофункционального центра.

– То есть некоторые жители найдут работу возле дома, и ваш слоган «Работай в Самаре, живи в «Южном городе» придется изменить?

– Безусловно, мы понимаем, что большинство жителей будет ежедневно ездить в Самару. Статистика показывает, что порядка 80% всех покупателей в «Южном городе» — самарцы, которые переезжают из Советского, Октябрьского районов и из центра. Однако число рабочих мест на южном направлении активно растет. Появляются промышленные предприятия на территории индустриального парка «Преображенка». Его первым резидентом станет завод Bosch, он начнет работать зимой 2014–2015 гг. Также принято решение о развитии агропромышленного парка неподалеку от «Южного города», и мы надеемся, что этот проект окажется пилотным для всей страны.