Строителям предрекают падение спроса на первичном рынке, однако далеко не все из них намерены «затягивать пояса». Беслан Берсиров, заместитель генерального директора «Строительного треста», рассказывает о региональной экспансии компании, особенностях строительства на границе города и области, а также о том, какие новые возможности для бизнеса создает нынешняя экономическая ситуация.
- Сейчас, по прогнозам, рынок ожидает падение спроса. В какой степени, по вашим прогнозам, оно затронет вашу компанию?
— В нашем городе хороший спрос на качественные новостройки: улучшить условия жизни, обеспечить семьи качественным жильем стремятся очень многие горожане. Кроме того, Петербург по-прежнему является центром притяжения для наиболее экономически активных людей со всего Северо-Запада и из других регионов страны. Объем продаж в целом по рынку, действительно, сейчас снижается из-за макроэкономических факторов. В течение всего прошлого года, видя колебания курсов валют и общую нестабильность в экономике, люди активно вкладывали денежные средства в недвижимость. Пик ажиотажного спроса пришелся на ноябрь-декабрь, теперь он сходит на нет. И, на наш взгляд, это положительный момент.
- Чем же он положителен?
— Тем, что сегодня правила игры на рынке диктует рациональный покупатель, для которого важны развитая инфраструктура, удобная квартирография, современные технологические опции жилых комплексов. Когда человек выбирает квартиру для собственной семьи, он внимательно смотрит на эти факторы, и застройщикам, чтобы быть конкурентоспособными на рынке, придется повышать качество проектов. Мы всегда ориентировались именно на семейных покупателей. К примеру, в сегодняшних наших проектах нет студий — только полноценные квартиры, удобные для семей с детьми. Поэтому на наши проекты мы прогнозируем сохранение стабильного спроса, особенно если ипотечное кредитование получит необходимую помощь со стороны государства. Если бы мы ориентировались на инвестиционные квартиры и стремились к минимальной цене за квадратный метр, мы бы расценивали ситуацию по-другому.
На какую-то еще поддержку государства вы рассчитываете?
— Первые шаги уже сделаны: субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке, о котором заявили на уровне правительства и президента, позволит скорректировать негативные тенденции покупательского спроса. В прошлом году в нашей компании ипотекой пользовались порядка 40% покупателей, не было бы реально работающего ипотечного кредитования — не факт, что они купили бы эти квартиры.
Власти прекрасно понимают, что строительство — это локомотив, который тянет за собой всю экономику. И, чтобы в очередной раз вытащить страну из кризиса, нам, застройщикам, необходимо содействие. Помимо стимулирования ипотеки это могут быть льготы по инвестиционным платежам в бюджет города, как было сделано в 2009 году, когда на определенный период для застройщиков были объявлены «налоговые каникулы».
Необходимо пересмотреть вопрос со строительством социальной инфраструктуры. Практика, когда застройщик, реализуя проект комплексного освоения, сначала строит и передает городу инфраструктурные объекты и только после этого имеет возможность строить жилье, влечет за собой существенное увеличение себестоимости, и это закономерно отражается на итоговой стоимости квадратного метра. На наш взгляд, более целесообразной была бы обратная последовательность: детские сады и школы в новом квартале должны появляться вместе с жилыми домами, а не пустовать в ожидании первых новоселов.
- Может быть, еще субсидирование кредитов строителям?
— «Строительный трест» практически не пользуется банковскими кредитами, ведет работы только на собственные средства. Являясь крупной и финансово устойчивой компанией, мы можем полностью построить объект своими силами, без привлечения средств дольщиков, и выставить на продажу квартиры в уже готовом доме. Так мы начали проект «NEWПИTEP» на Юго-Западе, так же поступили с последним корпусом жилого комплекса «Невский стиль» возле Удельного парка, с рядом других объектов. Но далеко не все строительные компании могут позволить себе такую тактику.
- Вы как-то скорректировали свои планы из-за кризиса? Стратегию?
— Нет, стратегию и планы мы не меняем. Мы работаем в сегментах «комфорт» и выше, строим объекты только из кирпича. Объем сдачи у нас стабилен — порядка 150 тыс. м2 в год, этим цифрам будем следовать и в дальнейшем. В 2015 году введем в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Лиственный» у парка Сосновка на 50 тыс. м2, в том числе более 35 тыс. м2 жилья. Завершим еще две очереди жилого комплекса «Капитал» в Кудрово, вместе это порядка 100 тыс. м2. К концу года планируем закончить строительство второго дома в жилом квартале «NEWПИТЕР» на юго-западной границе города. А в самое ближайшее время начнем передавать квартиры новоселам первой очереди — первый дом в квартале «NEWПИТЕР» уже построен.
- А коттеджи вы продолжаете строить?
— Да, в прошлом году объем реализации коттеджей в «Строительном тресте» достиг 1 млрд рублей, так что для нашей компании это важный сегмент. К вопросу реализации коттеджных поселков мы подходим комплексно: никогда не продаем участки без подряда, строим дома в единой архитектурной стилистике, предусматриваем создание внутренней инфраструктуры соответствующего уровня, обеспечиваем коттеджи централизованными инженерными сетями. Результат — судя по первому, уже практически завершенному проекту «Небо» в Кузьмолово, — нам нравится! И приятно, что потребители разделяют наш взгляд на то, какими должны быть коттеджные поселки бизнес-класса. Хороший спрос на коттеджи в поселке «Сад времени» в Петергофе это подтверждает. Востребован и премиальный сегмент — наш поселок Озерный край в Токсово.
- Про Петербург понятно, но в прошлом году вы начали новый проект в Калининградской области. Не собираетесь свернуть региональную экспансию?
— На самом деле в калининградский регион мы пришли несколько лет назад. Строительство первого дома начали в 2008 году, в самый разгар кризиса, который, к слову, в Калининграде ощущался гораздо сильнее, чем в Петербурге. Практически все стройки в городе тогда встали, и на этом фоне появление на рынке нового сильного игрока не могло остаться незамеченным. Сейчас мы уже построили там два жилых комплекса общей площадью около 50 тыс. мг. Продажи открывали на высокой стадии готовности объектов.
- У вас там не было каких-то проблем со строительством?
— Наоборот, свой первый дом мы сдали на полгода раньше намеченного срока. Для калининградцев на тот момент это была лучшая реклама. Мы закрепились на этом рынке и сейчас начали новую масштабную стройку — квартал из 14 шестиэтажных домов и детского сада, с дорогами, стадионами, коммерческими помещениями. Продажи начали в конце прошлого года. Сейчас по большому счету ожидания покупателей не изменились: если застройщик сдает дома в срок, при этом строит качественно — спрос ему обеспечен.
- Ваш новый объект в самом Калининграде?
— На стыке Калининграда и области. Активное развитие пограничных территорий — естественный путь развития для большого города. Хорошо, если новый район изначально проектируется в единой архитектурной стилистике и не производит впечатление разрозненных домов, просто случайно оказавшихся рядом. Так, наш проект комплексного освоения территории в Кудрово значительно выиграл на фоне конкурентов именно за счет своего стилевого единства. При этом третий лот жилого комплекса «Капитал», который отлично виден с кольцевой, мы изначально проектировали как своего рода «новые ворота» города, ежедневно формирующие его образ для тысяч проезжающих по КАД. Теперь мы идем по тому же пути в пос. Новоселье, где с нуля строим квартал «NEWПИТЕР». С поправкой на актуальные ожидания покупателей и требования градостроительного законодательства: здесь дома будут невысокие, преимущественно в 6-9 этажей, с отдельными доминантами до 12 этажей, с машино-местом на каждую квартиру.
- Вы решили сосредоточиться на областных проектах?
— Это не так, мы ни в коем случае не отказываемся от строительства в Петербурге и планомерно ведем поиск новых участков. У нас есть перспективные проекты, в том числе в центральной части города, на Петроградской стороне, на Ремесленной ул., а также в Курортном районе, в Сестрорецке, в непосредственной близости от озера Разлив. Здесь мы уже строим небольшой жилой дом на 160 квартир, со встроенным паркингом, в стилистике классической архитектуры, с колоннами и декоративными элементами на крыше. Продажи квартир, как у нас принято, начнем на высокой стадии готовности объекта, ближе к концу текущего года.
- Что, по вашим прогнозам, будет с ценами на недвижимость?
— Не стоит ждать падения цен на качественные новостройки высокой степени готовности. Сейчас на рынке и так сложилась выгодная для покупателей ситуация: ажиотажа нет, продавцы недвижимости готовы предлагать интересные условия сделки, есть возможность спокойно, без спешки, изучить предложения застройщиков. Поэтому покупателям я бы советовал обращать внимание на детали: из каких материалов строится дом, какие инженерные системы в нем применяются, на сколько машино-мест рассчитан паркинг, какие квартиры преобладают в квартирографии — иными словами, кто будет жить с вами рядом: семьи с детьми или многочисленные арендаторы.
А что делать строительным компаниям?
— Надо продолжать работать. Не надо распыляться на разные направления вложения средств, вкладывайтесь в строительство, в квадратные метры. В кризис люди становятся более настороженными, менее решительными, поэтому, если вопрос касается недвижимости, они покупают готовое жилье или близкие к сдаче объекты. Дайте им это, и все будет в порядке.
