Лизинг коммерческой недвижимости

ГОЛУБКОВ Павел Аркадьевич

Генеральный директор

ЗАО "ЛК МЕДВЕДЬ"

1. Насколько зрелым можно считать рынок услуг лизинга недвижимости? Насколько динамично он развивается? География рынка?

Рынок лизинга недвижимости, на мой взгляд, пока находится на стадии становления. По результатам исследований сделки с недвижимостью на конец 2006 года составляют лишь около 1% рынка (на Западе этот показатель достигает 20%). Однако в последние два года – это очень востребованная услуга и в ближайшие время мы прогнозируем рост числа лизинговых сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о географии рынка – то это вся Россия. По нашей статистике, большую заинтересованность в лизинге недвижимости проявляют региональные компании Поволжского, Северо-Западного и Уральского округов.

2. Каковы преимущества лизинговой схемы перед другими способами финансирования? Отличия лизинговой схемы от аренды с правом выкупа?

Основное преимущество лизинга - это возможность получения долгосрочного финансирования на оптимальных условиях, при этом, имея существенные налоговые льготы по налогу на имущество и налогу на прибыль.

Схема аренды с правом выкупа недвижимости, честно говоря, не так сильно распространена на рынке и не всегда несет в себе кредитную функцию. Вам, как добросовестному арендатору, который оплачивает рыночную ставку арендной платы в течение длительного времени, конечно, могут предоставить преимущественное право выкупа недвижимости. Но продавец обычно не готов получить свою оплату в рассрочку после получения вами права собственности. Наиболее распространенная схема предполагает как раз оплату стоимости частями в то время, пока вы арендуете выбранный объект. То есть предоплату. У такой схемы, помимо очевидной дороговизны (вы платите и за аренду и за покупку), есть еще и ярко выраженные недостатки по налогообложению. Ведь ваша предоплата не может быть отнесена на себестоимость. Кроме того по суммам выплаченным за объект вы не получите возмещение НДС до момента вступления в право собственности.

Более конкурентным продуктом является ипотека. Но и здесь лизинг предоставляет налоговые преимущества.

Например, проценты по ипотеке предприятие отнесет на себестоимость только по ставке 11,55%, а остальные будут платиться из прибыли. В то время как при лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Кроме того, использование механизма ускоренной амортизации в лизинге уменьшает выплаты по налогу на имущество в 3 раза.

Надо отметить, что лизинг более доступен, чем кредит, ведь процедура принятия решений по лизинговой сделке всегда более демократична. Лизинговая схема доступней для малых и средних компаний, которые как раз наиболее остро нуждаются в средствах для развития бизнеса.

3. Каким рискам подвержены лизинговые операции?

Если бы рынок недвижимости был очень рискованным направлением для долгосрочного инвестирования, мы бы не наблюдали в России активного развития банковскими структурами ипотечного кредитования. Безусловно, экономические и политические риски влияют на развитие рынка недвижимости, но не сильнее, чем на развитие других отраслей российской экономики.

Недвижимое имущество – это качественный и ликвидный предмет лизинговой сделки. Для лизинговых компаний схемы лизинга недвижимости являются менее рискованными, нежели лизинг оборудования или автомобилей. Недвижимость постоянно растет в цене и не теряет ликвидность на вторичном рынке. Существуют и дополнительные факторы, еще более снижающие риск проектов с недвижимостью.

Во-первых, интересы лизингодателя защищены наличием зарегистрированных прав собственности на объект недвижимости. Во-вторых, противоправные действия в отношении недвижимого имущества гораздо менее вероятны, чем, например, в отношении автомобилей.

4. Почему лизинг недвижимости редко применяется? Что мешает?

На мой взгляд, основная причина этого – сложившаяся ситуация на рынке недвижимости, когда продавцам более выгодно продавать свое имущество через «серые схемы», что, однозначно, не приемлемо для лизинговых компаний. По этой причине не может быть реализовано порядка половины поступающих к нам проектов. Существуют две основные причины этого явления:

1. Налоговый фактор. Огромное количество собственников получили недвижимое имущество в постперестроечный период почти за бесценок. При его продаже, естественно, возникают обязательства по уплате налогов (в частности, налог на прибыль и НДС). Если недвижимость принадлежит предприятию, которое осуществляет эффективную деятельность, то уплата налогов не будет большой проблемой. В обратном случае, конечно же, для собственника это очень нежелательная ситуация.

2. Неправильное оформление документации на право собственности, которая особо актуальна для старых фондов. Процесс переоформления всей документации является очень трудоемким, требующим не только больших временных затрат, но и дополнительных расходов.

Проблема «серых схем» в сфере недвижимости, непрозрачности рынка, действительно является очень серьезной для финансово-кредитных организаций, в том числе и для лизинговых компаний.

Еще одна сложность состоит в том, что предложений этой услуги от лизинговых компаний не так много. До сих пор у многих операторов лизингового рынка есть сложности привлечения больших объемов долгосрочного финансирования под низкие проценты. Кроме этого есть еще один сдерживающий фактор развития рынка, смущающий, как и лизингодателей, так и лизингополучателей – это отсутствие четких регламентирующих «правил игры» (в том числе и законодательных) при заключении таких трудоемких сделок. Перспективы «беспредметного» разбирательства с налоговыми органами, конечно, не добавляют желания активно развивать предложение этого продукта.

5. Механизм лизинговых операций: имеется ли своя специфика у лизинга недвижимости? Сроки финансирования? Размеры лизинговых платежей? Под какой процент вы привлекайте денежные средства в банках? Почему отличается реальный срок финансирования от срока по договору? Требуется ли дополнительное обеспечение? Маржа лизинговой компании величина?

Конечно, некоторая специфика есть, а именно, в процедуре оформления необходимой документации. Если мы говорим о классическом лизинге, то механизм следующий. Лизинговая Компания приобретает объект недвижимости и одновременно оформляет на себя право на землю под ним, после чего земля и здание передаются лизингополучателю. Оформляются два договора: договор аренды и договор лизинга, которые подлежат обязательной регистрации. По истечении срока договора лизинга заключается договор купли-продажи недвижимости, и соответственно, купли-продажи земли. И объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя.

Если мы говорим о «базовых» условиях выделения финансирования, то это требования стандартныедля всех наших клиентов, вне зависимости от предмета лизинга. Однако в отношении высоколиквидных объектов, к числу которых, чаще всего, относится недвижимое имущество, мы стараемся дать нашим клиентам максимально выгодные условия: может быть существенно снижен аванс, меньше претензий предъявляется к финансовой отчетности лизингополучателя, увеличен срок лизинга (например, ЛК «Медведь», если объект недвижимости высоколиквидный, увеличивает срок договора до 7 и даже до 10 лет).

Действительно, ситуации, когда реальный срок финансирования отличается от срока, обозначенного в договоре, встречаются достаточно часто. Это объясняется тем, что срок лизинга завязан на сроке амортизации, который у объектов недвижимости очень большой. Не у всех лизинговых компаний есть возможность привлечь «длинные» и дешевые финансовые ресурсы и предложить адекватные условия лизингополучателю. Размер лизинговых платежей зависит от объекта лизинга, срока лизинга, размера аванса, графика лизинговых платежей, которые разрабатываются индивидуально под клиента. Поэтому однозначно определить его нельзя.

Дополнительное обеспечение обычно не требуется, так как объект недвижимости сам выступает в этой роли.

6. Структура лизинговых платежей?

В лизинговые платежи включаются стоимость предмета лизинга, проценты по кредиту банка, налог на имущество, лизинговое вознаграждение, страхование предмета лизинга (клиент может застраховать объект и самостоятельно), НДС 18%. Иногда лизингополучатели просят включить в состав платежей расходы на регистрацию договора лизинга.

7. Какую долю в портфеле вашей компании занимает лизинг недвижимости?

Наша компания имеет большой опыт проведения сделок, предметом лизинга которых выступает коммерческая недвижимость. На сегодняшний день таких договоров лизинга в нашем портфеле более чем 200 млн. рублей.

8. В чем специфика налогообложения лизинговых операций? Существуют ли проблемы с возвратом НДС?

Не будем скрывать, что, конечно, налоговые органы сейчас более пристально стали наблюдать за лизинговой деятельностью. Из-за нечеткости нашего законодательства, постоянно происходят судебные процессы по различным проблемам, связанные, например, с возмещением НДС по сделкам возвратного лизинга, и с оспариванием других налоговых льгот.

9. Какие категории клиентов заинтересованы в применении лизинговой схемы?

В основном, конечно, это средние и малые предприятия, которые нуждаются в значительных инвестициях для развития своего бизнеса.

10. Источники финансирования лизинговых сделок?

Лизинговая компания «Медведь» привлекает финансирование под сделки с недвижимостью из разных источников: банковские кредиты, собственные средства, облигационный займ, выпуск векселей.

11. Какие виды лизинговых операций существуют? Оперативный лизинг? Возвратный лизинг

В России законодательно определены понятия лизинга (финансовой аренды) и, как одного из его видов, возвратного лизинга. Схема оперативного лизинга приравнена к аренде.

В отношении проектов с недвижимостью, конечно, речь идет о финансовом лизинге как прямом, так и возвратном.

При возвратном лизинге предприятие продает лизинговой компании имеющуюся в его распоряжении недвижимость. Одновременно заключает договор лизинга как лизингополучатель и продолжает пользоваться своим имуществом, выплачивая платежи лизингодателю. При этом лизингополучатель пользуется всеми налоговыми льготами лизинга, приобретая возможность оборачивать средства, полученные от продажи недвижимости, не теряя ее. Когда срок лизинга заканчивается лизингополучатель возвращает свое имущество назад.