На сегодня в Петербурге заявлено около 70 масштабных проектов, реализация которых в течение 7 лет может на треть увеличить общее количество жилого фонда, сообщает газета "Кто строит в Петербурге". В число таких проектов обычно попадают те, которые подразумевают строительство более 200 тыс. кв. м жилья. Цифра неслучайна - при таком количестве уже необходимо обеспечивать проект социальной инфраструктурой: школа, два детских сада, медицина, транспорт.
Развитие города в таких объемах несет определенные проблемы. Помимо сложности финансового обеспечения проектов из бюджета, это транспортные и инженерные задачи. Нужен не только подъезд-выезд, но продуманные транспортные схемы. Социальная инфраструктура в проектах- миллионниках должна соответствовать инфраструктуре небольшого города. Это не только школы и детсады. Это культура, среда для инвалидов и пожилых людей, спортивные объекты разных форматов. Внутриквартального озеленения тоже недостаточно. Нужны полноценные парки, прогулочные зоны, общественные пространства. Существует термин «реприродизация» - когда город «одевается» не в асфальт, а создает максимальный природный ландшафт. Об этом тоже помнят немногие. Кроме прочего, качество городской среды определяется пешей доступностью всех этих объектов. По словам Вячеслава Семененко, сегодня подобным требованиям отвечают единичные проекты.
«Нельзя не согласиться с тем, что жилье должно быть интересным и социально ориентированным,- подтверждает Алесей Белоусов, координатор Национального объединения строителей по Санкт-Петербургу, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Но говорить, что строители заинтересованы только в получении прибыли, - неверно. Все проекты реализуются в рамках градостроительного плана Санкт-Петербурга и согласно Правилам землепользования и застройки». И за последний год, сообщил г-н Белоусов, не было принято ни одного решения по отклонению от предельных параметров. По мнению координатора НОСТРОЙ, говорить о том, что за 7 лет произойдет колоссальное увеличение жилых площадей, преждевременно. Дело в том, что на данный момент из заявленных в 2008 году проектов комплексного освоения на стадию строительства вышли 10-12%. Кроме того, г-н Белоусов заострил внимание коллег на том, что в 2010 году вышло 86 постановлений о проектах планировки и межевания территорий, в 2011-м - 49, в 2012-м - ни одного. «Понятно, что правительство занимается осмыслением того пути, по которому надо направлять бюджетные средства, - отметил Алексей Белоусов. - Но в 2014 году город может потерять от 500 до 700 тысяч квадратных метров жилья. Это примерно 25 процентов от планового ввода, если сохранятся темпы строительства». Первоочередная задача правительства, считает он, - максимально быстро определить приоритетные направления для бюджета: транспорт, социальная инфраструктура. Строители ждут, когда эти критерии будут озвучены.
А вот генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко считает, что самое сложное - подготовить качественный проект планировки. На площадку можно выйти в течение полугода. Однако есть ряд трудностей с реализацией проекта. «Отсутствие инженерных сетей - основная проблема комплексного освоения территории (КОТ) в Петербурге», - сетует Сергей Ярошенко. Он сообщил, что в строящемся компанией «КВС» по заказу комитета по строительству Санкт-Петербурга крупном жилом комплексе в 21-м квартале Юго-Западной Приморской части города дорожная и инженерная инфраструктура, которую должен обеспечивать город, не готова: «Через полгода комплекс будет построен, но пока непонятно, смогут ли в него переехать очередники, если до настоящего времени не начаты работы по прокладке общеквартальных канализации, водопровода и электричества».
Говоря о безусловных преимуществах комплексного подхода к инженерной подготовке кварталов, председатель совета директоров холдинговой компании «МегаМейд» Виталий Супиченко отметил и несколько проблем. Например, имеющиеся разногласия в законодательном регулировании между градостроительным кодексом и внутренними документами различных ведомств приводят к существенному увеличению сроков проведения работ и затягиванию процесса сдачи объекта. Еще одной проблемой, о которой подробно рассказал глава «МегаМейда», является обеспечение сохранности выполненных работ по инженерной подготовке в период выхода на лоты строителей и непосредственной застройки квартала. «Сети нужно обслуживать, забитую канализацию - прочищать, разрушенный асфальт - восстанавливать. Сегодня эти затраты ложатся подрядчиков. Обслуживание и сохранность должен учитывать город и закладывать эти средства в контракты».
По расчетам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» группы компаний Setl Group Ольги Трошевой, из общего количества заявленных крупных: проектов КОТ составляют около 60%. И их доля их растет. Спрос у этих проектов значительный: в отличие от точечной застройки, цена и сроки более приемлемы. Если говорить о квартирографии, сегодня в массовом сегменте 50 % и выше - это однокомнатные квартиры и студии. «В Петербург приезжает много студентов и жителей регионов, и для них это самый подходящий вариант, - подтвердил Сергей Левчук, генеральный директор СК «РосСтрой» (Санкт- Петербург), группа компаний «СУ-155». Глава «РосСтроя» отметил, что одним из решений для проектов КОТ могло бы стать панельное домостроение. «Мы не теряем в качестве, а стоимость выходит на 15-20 процентов ниже. Кроме того, мы выигрываем за счет сроков введения жилья, сокращая издержки», - высказал мнение г-н Левчук.
Директор СПб ГУП «УКС Реставрация» Владимир Антонов напомнил участникам дискуссии о позиции комитета по градостроительству и архитектуре относительно сокращения количества малогабаритных квартир. Однако с мнением КГА никто не согласился. Так, Вячеслав Семененко считает, что малогабаритные квартиры - европейская тенденция и в этом нет ничего страшного.
Помимо изменения городской среды, нужно изменить жилищную политику, считает Сергей Милушкин, сопредседатель рабочей группы НАМИКС и ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» по реализации пилотных проектов по созданию инженерной и социальной инфраструктуры, вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Прежде всего, нужно ввести коммерческий и социальный наем. Наличие большого количества собственников не лучшим образом сказывается на управлении домом. Механизм найма позволит субсидировать в десятки раз больше метров и за один-два года решит проблему обеспечения граждан жильем (правда, российская действительность постоянно опровергает подобные кавалерийские атаки на "вечнозеленый" квартирный вопрос).
Для того чтобы комплексно осваивать территории, «Внешэкономбанк» разработал специальную схему государственночастного партнерства, где 20 % - это собственные средства, а 80% - привлеченные. Согласно схеме, с субъектом федерации заключается соглашение. Субъект разрабатывает две программы: инженерную, которая впоследствии будет формировать так называемый земельный банк, и социальную, основанную на арендных отношениях. С последним взносом объект переходит в муниципальную собственность. Проблема этого подхода заключается в наличии длинных денег. Премьер-министру Владимиру Путину было предложено следующее решение: пенсионные деньги передаются АИЖК или «Внешэкономбанку» под небольшие проценты и размещаются в данном бизнесе. «Это дает возможность дешевых решений для КОТ», - считает г-н Милушкин.
Сегодня механизмы ГЧП в Петербурге применяются, но для инвесторов и города они очень дороги. Из-за процентной ставки в 11% строительство, например, школы обходится в полтора раза дороже. «А при ставке в 5 процентов мы получили бы изменения во всем стройкомплексе страны», - подчеркнул Сергей Милушкин. В Государственной Думе сейчас разрабатываются соответствующие механизмы (подобные "механизмы" разрабатываются уже давно, но пока так и остались в теории). Сергей Ярошенко согласился с тем, что проблему обеспечения строящихся объектов инженерной инфраструктурой могли бы решить «дешевые» деньги, то есть деньги, предоставленные банками под низкий процент.
В заключение Вячеслав Семененко напомнил, что город должен прежде всего развивать внутренние территории, а не «растягиваться» вширь. «В других странах 60-70 процентов всей новой недвижимости возводится на старых городских территориях, которые проходят стадию редевелопмента (территории неэффективных производств, кварталы, застроенные хрущевками, и т. п.). И только потом город позволяет себе подобное расширение», - подчеркнул глава комитета по строительству. Кроме того, для проектов КОТ особенно важно пересмотреть нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой в связи с изменившейся демографической ситуацией. Это позволит закладывать в расчеты и строить необходимое количество соцобъектов.
