В беседе с «Кто строит в Петербурге» Микко Сёдерлунд, генеральный директор ООО «Ай-Би-Ай Инвест» (концерн SRV Group), рассказал о будущих объектах, поделился мнением о развитии исторического центра и посетовал на бездействие российских законов.
- Чем Петербург привлекает финских инвесторов?
- Здесь есть свободные территории для развития проектов. В Финляндии рынок ограничен, поэтому многие финские компании стремятся к экспансии. Однако если выходить за пределы Финляндии, то куда? В Швеции и Германии все есть. Остаются Прибалтика и Россия. В плане экономики Россия выигрывает.
- Какой этап проекта в России иностранным инвесторам дается сложнее?
- Наверное, стадия инженерной подготовки участка. Есть большая разница между тем, как она проходит в Финляндии и в России. В Финляндии конкурируют муниципалитет и города. Каждый проект - это предприятие, которое приносит рабочие места и, соответственно, налоги. Чтобы его получить, муниципалитет сам вкладывается в инженерную инфраструктуру участка, строит очистные сооружения, если это требуется для производства, в некоторых случаях даже предоставляет бесплатный участок. В Питере же обратная ситуация.
- Здесь инвестору все приходится брать на себя?
- Да. Иногда приходится брать на себя (оплачивать) и городскую инфраструктуру, а потом передавать ее на баланс монополистам, таким как Ленэнерго. В Финляндии, я считаю, это было бы вообще недопустимо.
- Насколько реально финскую систему реализации проектов применять в Петербурге?
- Никогда нельзя сравнивать Финляндию и Россию. Да, сто лет назад мы были в одном государстве. Но за это время произошло много изменений. Слишком большой разрыв. В Петербурге иной подход к реализации проектов инженерной инфраструктуры. Говорят, что здесь электроэнергия дешевле, чем в Европе. Это факт. Тарифы ниже. Но само подключение может стоить очень дорого. Здесь надо платить большую сумму вперед, а в Скандинавии, например, платишь постепенно, по мере использования электроэнергии.
- Насколько сопоставима в целом цена проектов в Петербурге и Финляндии?
- Здесь себестоимость самого строительства все-таки немного ниже, чем там.
- Какие территории в Санкт- Петербурге и Ленинградской области наиболее предпочтительны для развития бизнеса?
- Поскольку сейчас мы занимаемся в Петербурге только коммерческой недвижимостью, нас интересуют участки в городской среде. Крупные торговые центры, я считаю, не должны находиться где-то далеко в Ленобласти.
- Как развиваются ваши проекты торговых центров «Жемчужная плаза» и Septem City?
- Активно строим торговый комплекс «Жемчужная плаза». Примерно через год ожидаем его открытия.
- Концепция квартала, в который входит этот торговый центр, вызвала много нареканий со стороны градостроителей и архитекторов. Какова судьба Матисова канала, который находится на территории застройки?
- Ось этого канала будет сохранена. Матисов канал, по проекту, должен проходить через торговый центр и тем самым образовывать форму креста. Это можно будет увидеть только с высоты птичьего полета.
- Когда начнете строительство торгового центра Septem City?
- Собираемся приступить к строительству примерно через год. Никаких работ на площадке не ведем. Мы пока даже не перешли к проектной стадии. Работаем над коммерческой концепцией: решаем, как будет выглядеть коммерческий центр, какой будет его планировка, кто будет туда приходить и прочее.
- Кто занимается архитектурной частью проекта?
- Обычно мы сами, но к работе над этим проектом мы привлекли турецкую архитектурную компанию. У них есть офис в Москве, они знают, как работать в России.
- Какова площадь торгового центра?
- Примерно 140 тысяч квадратных метров, включая подземную парковку. В целом площадь застраиваемой территории - восемь гектаров. Общая площадь всех будущих объектов - около 500 тысяч квадратных метров.
- Вы по-прежнему помимо гостиницы и офисов предусматриваете в проекте жилые дома?
- Допускаем такую возможность.
- Как, по вашим ощущениям, в целом складывается развитие коммерческой недвижимости в Петербурге? Ведь многие компании изменили подходы к строительному бизнесу, перейдя с проектов коммерческой недвижимости на проекты жилья.
- Смотря о какой коммерческой недвижимости идет речь. Она ведь разная. От нее отказались те компании, которые строили в большей мере офисы. Их строить проще всего. Но как раз на них сейчас и нет большого спроса.
- На торговые центры есть?
- Это тоже зависит от того, какие торговые центры. Чтобы за них браться, требуется огромная база знаний разного рода: нужно рассматривать такие проекты с точки зрения не только коммерческой, но и психологической. Это большая работа, которую выполняет большая команда. Нужно продумывать все до мелочей: начиная с якорных арендаторов и заканчивая единичным покупателем. В России у людей, работающих в этой области, пока мало знаний. В Питере если и есть хорошие торговые центры, то это последние проекты.
- Вы имеете в виду «Стокманн» и «Галерею»?
- Да. «Стокманн» - вообще особый случай. Для самой компании «Стокманн» это первый проект в мире, который предусматривает сдачу площадей другим арендаторам. Обычно «Стокманн» располагается просто в универмаге, как в Хельсинки.
- С вашей точки зрения, это удачный проект?
- Да. Также как и «Галерея». Но эти два центра - все же разные. В «Стокманне» средний чек выше. В «Галерее» же берут количеством, там может, чуть дешевле, но зато там больше продают. В «Галерее» больше народу, который проводит время в ожидании поезда.
- Какие особенности предусматриваете в проекте Septem City, чтобы привлекать людей?
- Этот комплекс будет ориентирован в первую очередь на людей с машинами. Не думаю, что они хотят стоять в пробках по дороге в торговый центр. Идея моя в том, что наш проект находится на половине пути между жилыми районами и центром. Это будет парковка с удобными подъездами, с которой можно будет подняться сразу на первый этаж торгового центра.
- Что интересного будет внутри самого Septem City?
- Постараемся создать его в жизненном стиле, некоем «лайфстайл». Люди должны туда приходить не только за покупками, но и за хорошим самочувствием. Привлекаем таких арендаторов, которые обеспечат людям приятное времяпровождение. Сегодня во всем мире есть тенденция к тому, чтобы люди все больше своего время проводили в торговых центрах.
- Осенью вы говорили, что в целом проект Septem City обойдется в один миллиард евро. Цена не изменилась?
- Если исходить из расчета по две тысячи евро за каждый квадратный метр, то так и получается.
- Привлекаете соинвесторов к участию в этом проекте?
- Да. Мы стараемся создавать финансовый инструмент для наших проектов. Прошлой осенью совместно с финскими пенсионными фондами создали отдельный денежный фонд специально для проектов в России. Такой подход снижает наши финансовые риски и позволяет привлечь больше денег на большие проекты. Очень приятно иметь дело с партнерами, у которых есть деньги.
- Каким будет ваш следующий проект?
- У нас есть мысли построить складской, производственный комплекс, некий индустриальный парк. Он будет расположен, скорее всего, около кольцевой автодороги, на территории Ленобласти. Детали проекта раскроем позже, надеюсь, в этом году.
- Насколько серьезно различается уровень нового жилья в России и Финляндии?
- Приведу пример. Год назад надумал купить себе квартиру в новостройке в центре Петербурга. Цена квартиры без отделки была сопоставима с ценой готовой квартиры с отделкой в Хельсинки. При этом качество строительства оставляло желать лучшего. Квартиру эту я покупать, конечно, не стал. Более того, однажды я случайно увидел, как строился гараж рядом с этой же новостройкой. Он был затоплен водой. Я ужаснулся. Уровень финских и российских новостроек несопоставим.
- Нужны ли России европейские стандарты строительства?
- Все везде строят по-разному, исходя из разных стандартов. В России то же самое. Дома в Сочи, например, строятся не так, как в Мурманске. России не нужны единые стандарты. Нужно разрабатывать новые нормы. Правда, никакого прогресса в этом деле я пока не вижу. По старым правилам строить уже нельзя, потому что они подразумевают использование устаревших технологий и материалов, из-за которых затягивается и дорожает весь процесс строительства. А кто в конечном итоге за все это платит? Потребитель.
- Новые проекты вы будете реализовывать по этим устаревшим стандартам?
- Мы же не можем игнорировать нормы. Между тем мы все же попытаемся использовать современные приемы.
- Например, энергоэффективные технологии?
- По крайней мере, мы к этому стремимся. Нас беспокоит то, о чем в России пока еще не думали, - жизненный цикл здания. Например, немецкие и американские пенсионные фонды, которые строят свои планы лет на 30 вперед, с такой же долгосрочной перспективой считают и затраты на эксплуатацию зданий. Если здание не энергоэффективное, выходит, что через 15-20 лет стоимость его эксплуатации будет превышать доход от аренды. Так лучше сейчас применить эти технологии, чтобы было эффективно и через 20 лет.
- Если вы включите эти технологии в проект, как вы будете согласовывать проектную документацию? Ведь соответствующих норм у нас нет.
- Вот именно. В этом вся загвоздка. В России много говорят о зеленом строительстве, но действия мало.
- Вы работаете с российскими банками?
- Касательно инвестиций в Петербурге - пока нет. Мы финансируемся через головной офис в Финляндии. Выходит намного дешевле, даже несмотря на то, что у иностранных банков ставки для проектов в России выше.
- На каких условиях вы бы согласились реанимировать жилой фонд в историческом центре?
- Исторический центр Петербурга огромен. Я сам живу в центре города, в историческом здании, на пятом этаже. На собственном примере могу сказать, что в старом жилом фонде главная проблема - полное отсутствие той же энергоэффективности. Это проявляется на разных уровнях. Зимой в моей квартире были протечки из- за того, что крышу сломали ломом. В Хельсинки это невозможно представить, потому что там для уборки снега можно применять только пластмассовые инструменты или горячий пар. Никакого металла. Здесь все иначе. Даже то, что сохранилось люди сами активно портят.
- Как думаете, почему так происходит?
- Законы не работают.
- Значит, исторический центр совсем безнадежен?
- Почему же? Думаю, нужно создать некий пробный проект, который послужил бы хорошим примером для восстановления исторических кварталов. Его можно разработать с помощью финских консультантов. Ведь в центре Хельсинки такие же кварталы, как в Питере. Той же эпохи постройки, разработанные теми же архитекторами. Вполне реально было бы взять некий квартал в центре города и привести его в порядок так, как это сделано в Финляндии.
- Вы согласны с тем, что жители исторических домов должны принимать участие в их восстановлении?
- Это серьезная проблема. Многие из исторических домов, памятников архитектуры были частично уничтожены при Советах, без участия жильцов. Так почему люди должны платить за грехи советской власти? Я с этим не согласен.
- Многие инвесторы говорят, что исторические здания проще снести и воссоздать вновь. Вы согласны с этим?
- Отчасти да. 70 лет у большинства памятников архитектуры не было хозяев, никто ими не занимался. И к какому состоянию они после этого пришли? Некоторые из них представляют собой Ленинград 1945-го года. Конечно, с финансовой точки зрения их проще воссоздавать.
— Если вам предложат проект восстановления исторического дома – возьметесь?
- Думаю, не откажемся. Несмотря на отсутствие вменяемой законодательной базы. Главная проблема, которая не учитывается в законе, - выселение жильцов. Во-первых, их куда-то нужно на время селить. Во-вторых, по завершении проекта квартиры в их отремонтированном доме в центре города наверняка захотят купить люди с деньгами. Что в этом случае должен делать инвестор? Ответов пока нет.
- Какой проект вы бы реализовали в Петербурге при безграничных возможностях?
- Наверное, построил бы что-то не для бизнеса, а для людей. Красивый квартал с парком, велосипедными дорожками. В свое время я купил в Петербурге велосипед, но через два года отвез его в Хельсинки. Здесь кататься очень сложно и опасно для жизни. Теперь, когда приезжаю в Финляндию, сажусь на велосипед и за день наматываю десятки километров.
